Bublina na americkom realitnom trhu

Začiatok problémov na americkom realitnom trhu môžeme nájsť v roku 1977, kedy bol  prijatý  federálny  zákon  The Community Reinvestment  Act  (CRA).  Mal  za  cieľ uvoľniť podmienky pre poskytovanie pôžičiek tak, aby sa stali dostupné pre všetky skupiny občanov.  Týkalo sa to najmä občanov  s nižším  až stredným príjmom,  pre ktorých  boli  pôžičky  a hypotéky  na  bývanie  nedostupné. Tento  samotný  zákon nesprístupnil hypotéky natoľko, aby spôsobili veľký návrat dopytu po nehnuteľnostiach nasledovaný rastom cien. Zásadná bola až jeho novela v roku 1995, ktorá zmenila systém hodnotenia bánk, či konajú v súlade s CRA. Zaviedla sankcie a povolila bankám  sekuritizovať  úvery  poskytnuté  podľa  CRA. Následkom  bolo uvoľnenie   podmienok   poskytovania   hypoték,   čo   viedlo   k nárastu   dopytu   po nehnuteľnostiach a následne aj ich ceny.

Ďalším  faktorom  bolo prudké  zníženie úrokových  mier.  FED znížil základnú  úrokovú  sadzbu z 6,5 % v roku 2000 na 1,75 % v roku 2001 a znižovanie pokračovalo až do roku  2003  na  úroveň  1 %.  Zlacnenie  hypoték  opäť  spôsobilo nárast  dopytu, ktorý ďalej posilnil rast cien. Podľa teórie by malo dôjsť k vyrovnaniu dopytu a ponuky, avšak   trh   nehnuteľností   je   špecifický   v tom,   že   ponuka   sa  nedokáže   rýchlo prispôsobiť zmenám dopytu a nehnuteľnosti si ľudia kupujú aj ako investíciu, takže rastúce  ceny  pôsobia  na  dopyt skôr  posilňu- júco.  Vývoj  trhu  ovplyvňujú  najmä úrokové miery, ktorých všeobecný vplyv na ceny je umocnený prostredníctvom hypotekárneho trhu.

Vývoj cien nehnuteľností môžeme vidieť na obr. 9, priemerný rast cien nehnuteľností  sledovaných indexom  od  roku  1996  do  roku  2006 bol  11 %.  Tento rast, nízka úroková miera a prasknutie Internetovej bubliny zvýšili počty investorov do nehnuteľností. Tí ich kupovali za účelom neskoršieho predaja za vyššiu cenu. Investícia  do nehnuteľnosti je pre investora z psychologického hľadiska bezpečná, investuje do hmotného aktíva, ktorého cena je oveľa menej volatilná ako v prípade akciových trhoch.

Na  prudkom  raste  dopytu  na  trhu  nehnuteľností  sa  teda  podieľali  dva  druhy subjektov.   Špekulujúci   inv