Americký hypotekárny trh
Hypotekárny trh patrí medzi najväčšie dlhové trhy v Spojených štátoch amerických. Pre vznik krízy bola rozhodujúca časť trhu tzv. subprime hypoték. Sú to hypotéky, ktoré nespĺňajú podmienky pre prime kategóriu, majú nižšiu pravdepodobnosť úplného splatenia. Dôvodom pre zaradenie do subprime kategórie môže byť horší úverový rating a úverová história dlžníka, vysoký pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti a iné. Rast cien nehnuteľností, nízke úrokové miery a rozvoj trhu so sekuritizovanými produktmi založenými na práve na subprime hypotékach umožnili ich rozšírenie.
Podiel subprime hypoték na trhu stúpol z dlhodobého priemeru okolo 7 % na 18 % v roku 2004 a 20 % v rokoch 2005 a 2006, čo predstavuje ročne objem približne 600 miliárd dolárov.
Za najvýznamnejší faktor prispejúci k všeobecnej finančnej kríze viacerí ekonómovia, vrátane Alana Greenspana, považujú nie samotné poskytovanie „subprime“ hypoték, ale prax sekuritizácie týchto hypoték prostredníctvom vydávania hypotekárnych cenných papierov. Časť rizík plynúcich zo zlých rozhodnutí hypotekárnych inštitúcií o poskytnutí úverov nesolventným klientom sa tak presúva na nákupcov týchto cenných papierov.
Najskôr je potrebné definovať pojem sekuritizácia. Sekuritizácia je metóda transferu úverového rizika, pri ktorej sa z nelikvidných aktív vytvorí nový obchodovateľný cenný papier krytý aktívami.
Podstata sekuritizácie spočíva v procese, kde banka poskytuje úvery a následne úvery s rovnakými charakteristikami (splatnosť, výška, spôsob úročenia) združí do balíku (úverový pooling). Banka prevedie balíky na účelovo založenú nebankovú inštitúciu – SPV (Special Purpose Vehicle) – Fannie Mae, Freddie Mac atď., na ktoré sa nevzťahuje banková regulácia, a ktorá balíky ďalej predáva na sekundárnom trhu. Výhodou je možnosť predať balíky dlhu (vysoko ručené) a udržovať tak likviditu a cash flow banky, alebo firmy. Bol to vynikajúci obchod, pretože výnosnosť cenného papieru, ktorý bol garantovaný vládou a ohodnotený ratingovou agentúrou ako vynikajúca investičná príležitosť, bola oveľa vyššia ako vládne dlhopisy. Nekupovali to len americký investori. O skvelej investičnej príležitosti vedeli nielen americký investori, ale aj európsky, ázijský, medzi ktorými nechýbali veľké investičné banky sveta. Jedným z podkladových aktív môžu byť aj hypotekárne úvery, na základe ktorých sa tvoria cenné papiere kryté hypotékami (mortgage-backed securities, MBS). Týmito bola krytá veľká časť subprime hypoték.
Následkom zvýšenia úrokových sadzieb v rokoch 2005 a 2006 sa pre množstvo menej bonitných klientov, ktorým sa skončila fixácia úrokových mier, stali hypotéky neúnosné a začala stúpať miera nesplácania. Vyššie úrokové sadzby, drahšie hypotéky a množstvo voľných nehnuteľností po nesplatených hypotékach spôsobili pokles dopytu po nehnuteľnostiach a zároveň zvýšili ponuku, čo viedlo k zastaveniu rastu cien nehnuteľností v roku 2006 a ich následnému poklesu. Stúpajúce ceny nehnuteľností umožnili dlžníkom pri problémoch so splátkami hypotéku refinancovať alebo nehnuteľnosť predať za vyššiu cenu, než na akú bola hypotéka, hypotéku predčasne splatiť a vziať si hypotéku novú. Rizikové hypotéky začali byť stratové až keď prestali rásť ceny nehnuteľností a ich predajná cena už nedokázala pokryť nesplatenú hypotéku.
